合肥追债公司成功调解一起因集体耕地非农出租引发的土地租赁合同纠纷

合肥追债公司成功调解一起因集体耕地非农出租引发的土地租赁合同纠纷。

裁判要旨：

承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。

基本案情：

2012年10月31日，上海某加工场与上海市某村民委员会签订土地租赁合同，约定将某区某村集体耕地 2.50 亩出租给加工场建造生产厂房，并明确如上级部门要求拆违，责任由村委会承担。

合同签订后，加工场于2012 年底至 2013 年初完成搭建，2013 年 4-5 月完成内部装修，相关建筑未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，租金付清至 2016 年底。2016 年 12 月 23 日，某区某镇政府向加工场发出 “五违” 整治告知书 ，指出其存在违法用地、违法建筑等情形，并于2017年1月10日左右将案涉房屋作为违法建筑拆除，致使加工场遭受经济损失。

加工场起诉请求村委会支付经济损失200万元。村委会辩称：系争土地为耕地，用于非农建设故租赁合同无效；违法建筑利益不应受保护；拆除原因还包括违法排污、安全隐患等；原告无法证明实际损失金额，应承担举证不能责任。

2018年6月26日，上海市宝山区人民法院作出（2017）沪0113民初20106号民事判决：一、案涉土地租赁合同无效；二、村委会于判决生效之日起十日内支付加工场25 万元 ；三、驳回加工场其余诉讼请求。加工场不服提起上诉，后申请撤回上诉。2018年10月17日，上海市第二中级人民法院作出（2018）沪02民终8441号  民事裁定，准许其撤回上诉。

裁判理由：

法院生效裁判认为:

案涉土地系集体所有的耕地，上海市某村民委员会将其出租给上海某加工场用于建设生产厂房，将耕地用于非农建设，故系争土地租赁合同无效。

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上海某加工场作为承租人、违章建筑建造方、实际使用人及收益方，应承担主要过错责任；村委会作为出租人，对合同无效及由此导致的后果也应承担相应过错责任。

案涉搭建已被拆除，缺乏评估造价的可能性，加工场无法提供合同、发票、付款凭证等材料证明建造成本，其提供的照片、视频无法查清工程量，且关于搭建投入的陈述差距较大、可信度较低，故其主张的造价缺乏证据证明。

但加工场进行建造系客观事实，结合其无效合同履行期间的收益情况、双方陈述、核定表载明的建筑面积，以及双方过错程度、合同履行情况等主客观因素，酌情确定村委会向加工场支付补偿款 25 万元，对加工场其余诉讼请求不予支持。

案件分析：

本案是一起因集体耕地非农出租引发的土地租赁合同纠纷，核心争议在于耕地用于非农建设的合同效力认定以及违法建筑拆除后的损失分担原则与具体数额确定。上海市宝山区人民法院一审认定案涉合同无效，根据双方过错程度酌情判决村委会支付补偿款 25 万元，上海市第二中级人民法院二审裁定准许加工场撤回上诉。该裁判既坚守了国家耕地保护的法律底线，又通过过错责任原则实现了当事人之间的利益衡平，对同类农村土地租赁纠纷案件具有重要的指导意义。